親の所有不動産を売却する時の方法~売却方法まとめ~


親の所有不動産を売却する時の方法は?売却方法まとめ

親が所有している不動産を売却する場合、「親が生きている間に売却する」と「親の死後に相続して売却する」の大きく2つのケースがあります。

生前に親の介護費用や贈与などで子どもが親の不動産を売却することはありますが、親が重度の認知症を患っていて契約行為ができなくなることも考えられます。

ここでは、親の生前・死後の不動産売却方法について分かりやすく4つのパターンでご紹介します。

親名義の不動産を親の代理として売却する場合

まず1つ目は、親名義の不動産を親の代理として売却する場合です。

親が自分の不動産を売りたいけれど、入院をしていたり寝たきりの状態で手続きが行えないなどの場合に子どもが親の代理で不動産を売るケースです。

買主と売買契約をする時には、印鑑証明書と共に親が署名押印した委任状が必要です。

委任状の信用性を確かめるために、買主側から戸籍や本人証明の提示を求められるのが一般的です。

また登記の際は司法書士によって契約の公平性や確実性が確認されるので、正当な委任を受けていない場合には契約が無効になります。

親の意思確認ができない状態で不動産を売却する場合

2つ目は、親の意思確認ができない状態での不動産の売却です。

親が生きているなら親名義の不動産は親の所有物なので、子どもでも勝手に売却することはできません。

親の代理人として売却することは可能ですが、その場合委任状が必要なのは前述しました。

親が認知症や知的障がいなどで意思確認が取れない時に売却する場合は、家庭裁判所で成年後見人を付けてもらうことが必要になります。

ただ成年後見人は親の不動産を管理する権限がありますが、介護費用など親自身に必要な費用を捻出するためなど必要性や相当性が認められないと売却も認められません。

また、家庭裁判所の許可が必要となる場合もあります。

成年後見人には欠格要件に当てはまらなければ誰でもなることができますが、家庭裁判所が選任するため、必ずしも子どもが成年後見人に選ばれるとは限らないので注意が必要です。

親の不動産を贈与してもらい、その後売却する場合

3つ目は、親の不動産を贈与してもらい売却するケースです。

親の生前に不動産などの贈与を受けると贈与税がかかりますが、一定の条件を満たしていて、2,500万円までの贈与には税金がかからない制度があります。

これを相続時精算課税制度といいます。

親が亡くなった後に相続した不動産を売却する場合

4つ目は、親が亡くなった後に相続した不動産を売却する場合です。

この時大切なのが、不動産の名義を変更しないと売却ができないということです。

この不動産の名義の変更を相続登記と言い、法務局で手続きをします。不動産を相続したら登録免許税や相続税が発生する場合があります。

ただ親の財産が3,000万円に600万円に法定相続人の数を乗じた金額を加えた額以下の場合は相続税がかかりません。

まずは親の所有不動産を売却する時にどの方法が合っているか検討する

親の所有不動産を売却する時の方法は複数ありますが、自分や親の状態などによりどの方法を選択したらいいかが変わってきます。

売却方法に迷ったら税理士などの専門家に相談することをおすすめします。


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