広大地評価とは~相続税申告時に土地の評価額が大幅に減額~


広大な土地を所有している場合は適用を検討

被相続人が広大な土地を持っていた場合、評価対象地が「広大地」の対象となれば、相続税申告時に土地の評価額が大幅に減額(最大65%)されることとなります。土地の評価額の大幅減額は、相続税の課税金額の大幅減額につながります。

広大地評価とは?

著しく地積が広大な土地(三大都市圏の場合には500㎡以上)を所有している場合に、広大地評価を適用できる可能性があります。
広大地であるかどうかの判断基準は非常に細かく、土地の広さだけで判断できるものではありません。
ここではわかりやすくざっくりと説明しますが、確実に自分の相続する土地に広大地評価を適用したいという場合は相続専門の税理士へご相談することをおすすめ致します。

広大な土地の評価額が下がる理由

広大な土地の評価額がなぜ下がるかというと、広大すぎる土地はあまり買い手がいないと想定されるからです。
その理由は大きく2つに分けられ、1つ目が住宅などに必要な土地の広さよりも需要が少なく、広すぎて手入れが行き届かない、そこまで広大な土地は必要ないという実用性の面での理由です。そして2つ目が管理するにも固定資産税・都市計画税・不動産取得税などがかかる場合があるということから買い手が少ないのです。
相続人が管理しきれない場合、土地を相続した人はディベロッパー(開発者)などに売却する必要があります。

広大な土地の売却時には、「潰れ地」と呼ばれる敷地が存在する場合があります。

このような土地は相続時に潰れ地が発生するため、土地を使用するのにちょうどいい広さのものと比べると、売却時の1㎡あたりの価格(単価)が安くなります。
価値や需要の低さにより安い価格でしか売却できないのに、相続税評価額は標準の方法で行う、というのはあまりにも実態にそぐわないですよね。

広大地と一般的な広さの土地
広大地と一般的な広さの土地

そこで、平等を期すための制度が「広大地評価」です。

広大地評価の減額は、相続税額の減額に直結します。
この広大地評価を使えるかどうかをチェックしてみましょう。

広大地評価を適用できる条件

【広大地評価を適用できる条件①】公共公益的施設用地の必要性

第一に、土地を開発する際に、公共公益的施設用地を設ける必要のある土地と判断される必要があります。
マンションを建てるのに適した土地だと判断されてしまうと、公共公益的施設用地を設ける必要はないので、広大地評価を適用することはできません。
このあたりが国税局(税務署)と争われることの多い論点でもあります。
以下の内容に当てはまる場合、公共公益的施設用地(開発道路)が必要である可能性が高くなります。

広大地評価を適用できる条件①
広大地評価を適用できない例

①全ての土地が道路に面していて開発道路が必要ないため広大地評価の適用ができない

②マンション開発の適地と判断されると広大地評価の適用ができない

【広大地評価を適用できる条件②】面積基準

広大地評価を適用できる条件には、「著しく地積が広大である」ということがあげられます。
具体的にはどのくらいの面積なのかは、地区によって面積の広さが決まっています。
以下の表をご参考ください。

【面積基準】
イ 市街化区域、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域(ロに該当するものを除く。) ・・・都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積

三大都市圏(市街化区域) 500㎡
それ以外の地域(市街化区域) 1,000㎡
非線引き都市計画区域及び準都市計画区域 3,000㎡
非線引き都市計画区域及び準都市計画区域のうち、用途地域が定められている区域 市街化区域に準じた面積

※都道府県等の条例により、開発許可面積基準を別に定めている場合はその面積によります。

上記の表内の「三大都市圏」とは、次の地域をいいます。

【非線引き都市計画区域とは】
市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。

【準都市計画区域とは】
都市計画区域に準じた規制が行われ、開発許可制度を適用し、用途地域、特定用途制限地域、風致地区などを定めることができる都市計画区域外の区域をいいます。

【広大地評価を適用できる条件③】大規模工場用地に該当しないこと

大規模工場用地である場合は、区画割りをして開発道路を設けなくても、そのまま工場用地として売却が可能です。
そのため広大地が減額される理由には該当しないので、広大地としての評価減ができません。

広大地評価の相続税評価額の計算式

今回の記事で広大地評価を適用できる土地かどうかの判断が可能になります。
広大地評価の相続税評価額の具体的な計算式が知りたい場合は税理士に相談することをお勧めします。


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